Ceny mieszkań w Polsce w I kwartale 2025 roku

Spis treści:

• Czynniki wpływające na rynek mieszkań
• Katowice z najwyższym wzrostem średnich stawek
• Warszawa, Kraków i Gdańsk z widocznymi spadkami
• Sosnowiec najtańszy w każdej kategorii
• Nadpodaż i niższy popyt inwestycyjny wpływają na rynek
• Ceny ubezpieczeń i zmienność w zależności od lokalizacji
• Rynek w fazie korekty i oczekiwania

Czynniki wpływające na rynek mieszkań

Na rynek wpływa obecnie kilka głównych czynników, w tym:

• nadpodaż mieszkań,
• spadek zainteresowania inwestorów indywidualnych,
• zmiana zachowań zakupowych,
• perspektywa nowych programów rządowych.

Te elementy razem wpływają na ogólną stabilizację, a w niektórych lokalizacjach – na wyraźne spadki cen.

Katowice z najwyższym wzrostem średnich stawek

Katowice, zanotowały największy wzrost cen średnich mieszkań – aż o 24 proc. w ujęciu rocznym. To najwyższy wynik spośród analizowanych miast. Na kolejnych miejscach uplasowały się Toruń (10 proc.), Bydgoszcz (11 proc.) oraz Rzeszów (12 proc.). W pozostałych miastach, ceny wzrastały wolniej, a w Krakowie utrzymały się na poziomie sprzed roku. W Warszawie spadły o 1 proc.

W przypadku mieszkań dużych, powyżej 60 m kw., Katowice również były liderem wzrostu – ceny poszły w górę o 16 proc. Najmniejsze wzrosty w tej kategorii, zanotowano w Gdańsku, Radomiu i Wrocławiu (po 2 proc.).

Warszawa, Kraków i Gdańsk z widocznymi spadkami

W ujęciu kwartalnym, porównując I kwartał 2025 do końcówki 2024 roku, najwięcej traciły mieszkania w Sosnowcu – tam spadki sięgały 12 proc. W Warszawie małe mieszkania potaniały o 1 proc., średnie o 3 proc., a duże o 2 proc. Podobna sytuacja dotyczyła Krakowa, gdzie zanotowano spadki na poziomie od 1 do 3 proc. Gdańsk również znalazł się w grupie miast, w których mieszkania traciły na wartości.

Największy kwartalny spadek cen dużych mieszkań, zanotowano w Radomiu – aż 10 proc. Spadki o 1 proc. wystąpiły również w Toruniu, Poznaniu, Białymstoku i Wrocławiu. To pokazuje, że trend korekty cen obejmuje zarówno mniejsze, jak i większe ośrodki miejskie.

Sosnowiec najtańszy w każdej kategorii

Sosnowiec okazał się najtańszym miastem pod względem cen dużych mieszkań – tylko 6 360 zł za metr kwadratowy. Podobnie wygląda sytuacja w kategorii małych mieszkań (6 440 zł za metr) oraz średnich (7 096 zł). W Częstochowie i Radomiu ceny także pozostają niskie – odpowiednio 6 900 zł i 7 389 zł za metr mieszkania średniego.

Dla porównania, w Warszawie za małe mieszkanie trzeba było zapłacić średnio 19 188 zł za metr, co oznacza, że różnica między najtańszym a najdroższym miastem wynosi aż 12 748 zł za m². Przy mieszkaniu o powierzchni 35 m² oznacza to rozbieżność nawet 446 180 zł.

Nadpodaż i niższy popyt inwestycyjny wpływają na rynek

Autorzy raportu wskazują, że obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym wynika z nadmiaru dostępnych mieszkań przy jednoczesnym osłabieniu popytu. Spadek zainteresowania ze strony inwestorów kupujących za gotówkę sprawił, że rynek najmu przestał być tak dochodowy jak wcześniej. Przychody z wynajmu nie rosną, a ceny zakupu nieruchomości znacznie wzrosły.

W efekcie inwestorzy ograniczyli zakupy, a część z nich zdecydowała się nawet sprzedać posiadane lokale. Doprowadziło to do zwiększenia podaży i zahamowania wzrostu cen w wielu miastach.

Dodatkowo, na rynku pojawia się coraz więcej pustych lokali w mniejszych miejscowościach i na wsiach, gdzie młodzi ludzie migrują do większych ośrodków. Mieszkania w tych lokalizacjach często nie znajdują nabywców, co prowadzi do obniżek cen nawet o ponad 20 proc.

Ceny ubezpieczeń i zmienność w zależności od lokalizacji

W analizie uwzględniono również koszty ubezpieczenia mieszkań. Mediana najtańszych ofert ubezpieczeń w I kwartale 2025 roku wyniosła 213 zł. Cena polisy zależy przede wszystkim od:

• wartości nieruchomości,
• zakresu ochrony,
• lokalizacji,
• historii szkód,
• ryzyka powodziowego.

Ubezpieczenie może kosztować mniej lub więcej w zależności od miasta – różnice mogą być znaczne.

Rynek w fazie korekty i oczekiwania

Rynek mieszkaniowy w Polsce w I kwartale 2025 roku znajduje się w fazie korekty. Ceny przestały rosnąć w tempie obserwowanym jeszcze rok temu, a w wielu miastach doszło do spadków. Największe wzrosty cen dotyczą Katowic, najniższe stawki utrzymują się w Sosnowcu i Częstochowie.

W nadchodzących miesiącach sytuacja może się stabilizować, szczególnie w dużych miastach, gdzie nadal występuje popyt na mieszkania. Zapowiadane programy rządowe, jak "Pierwsze klucze", oraz spodziewane obniżki stóp procentowych, mogą przyczynić się do odbicia rynku.

Z drugiej strony, na wsiach i w małych miastach, przewidywane są dalsze spadki cen, wynikające z odpływu ludności i braku zainteresowania inwestorów. Rynek będzie więc rozwijał się nierównomiernie – zależnie od lokalizacji.

Źródło: TVN24