Spis treści:
- Trójmiasto i Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia na plusie
- Spadek nowej podaży w pięciu miastach
- Najwięcej mieszkań dostępnych w Warszawie i Krakowie
- Stabilne ceny metrażu i wysoka podaż
- Perspektywy rynku na jesień 2025
Trójmiasto i Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia na plusie
W czerwcu 2025 roku deweloperzy sprzedali łącznie ok. 3,8 tys. mieszkań w siedmiu głównych aglomeracjach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu oraz w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. To o 14 proc. mniej niż w maju.
W skali całego drugiego kwartału spadek wyniósł 5 proc. względem pierwszego kwartału roku. Spośród siedmiu analizowanych metropolii wzrost sprzedaży odnotowano jedynie w Trójmieście (6 proc.) oraz w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (4 proc.).
Ekspert portalu RynekPierwotny.pl Marek Wielgo podkreślił, że może to być zaskakujące, ponieważ:
„Poprawiła się w tym okresie zdolność kredytowa potencjalnych nabywców mieszkań. Logika podpowiada, że powinien więc wzrosnąć popyt na nie. I wzrósł, ale tylko w dwóch metropoliach.”
Największy spadek liczby zawartych umów deweloperskich odnotowano w Poznaniu (–23 proc.) i Łodzi (–18 proc.). W Krakowie sprzedaż była o 8 proc. niższa niż w pierwszym kwartale. Warszawa zanotowała spadek o 3 proc., a Wrocław o 1 proc.
Według Marka Wielgo sytuacja ta może wynikać z oczekiwania na dalsze obniżki stóp procentowych:
„Ci, którzy rozważają zaciągnięcie kredytu o przejściowo stałej stopie procentowej, która nie zmieni się przez pięć lat, najpewniej zwlekają z decyzją. Tym bardziej, że zdają sobie oni sprawę, iż oferta mieszkań jest tak duża, że nie trzeba podejmować decyzji zakupowej pod presją czasu.”
Spadek nowej podaży w pięciu miastach
W drugim kwartale 2025 roku deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 13,8 tys. nowych mieszkań, czyli o 12 proc. mniej niż w pierwszym kwartale. Największy wzrost nowej podaży odnotowano we Wrocławiu (15 proc.) i Trójmieście (34 proc.). W Poznaniu liczba nowo wprowadzonych mieszkań spadła o 48 proc., a w Łodzi o 45 proc. Spadki zanotowano również w Krakowie (–19 proc.), Warszawie (–16 proc.) i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (–14 proc.).
Zmiana podaży mieszkań – II kwartał 2025 vs I kwartał 2025
| Miasto | Zmiana podaży (%) |
|---|---|
| Trójmiasto | +34 |
| Wrocław | +15 |
| Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia | –14 |
| Warszawa | –16 |
| Kraków | –19 |
| Łódź | –45 |
| Poznań | –48 |
Najwięcej mieszkań dostępnych w Warszawie i Krakowie
Pomimo mniejszej liczby nowych inwestycji, liczba dostępnych mieszkań w ofercie deweloperskiej wzrosła we wszystkich metropoliach.
Na koniec czerwca 2025 roku najwięcej mieszkań znajdowało się w ofercie w Warszawie – ok. 17 tys. oraz Krakowie – 11,3 tys.
W pozostałych miastach: Wrocław – 11,1 tys., Trójmiasto – 8,8 tys., Łódź – 10,1 tys., Poznań – 8,3 tys., Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia – 11,1 tys.
Stabilne ceny metrażu i wysoka podaż
W większości metropolii ceny nowych mieszkań pozostały stabilne w drugim kwartale 2025 roku.
Utrzymały się m.in. we Wrocławiu (14,7 tys. zł/m²). Wzrosty nie przekroczyły 3 proc., z wyjątkiem Trójmiasta (3 proc.) i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (2 proc.).
Średnia cena metra kwadratowego – II kwartał 2025
| Miasto | Średnia cena (zł/m²) | Zmiana (%) |
|---|---|---|
| Warszawa | 18 000 | +1 |
| Kraków | 16 800 | +1 |
| Trójmiasto | 16 900 | +3 |
| Wrocław | 14 700 | 0 |
| Poznań | 13 500 | +1 |
| Łódź | 11 600 | +1 |
| Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia | 11 300 | +2 |
Wskaźnik średniego czasu wyprzedaży mieszkań w ofercie firm deweloperskich wzrósł we wszystkich analizowanych aglomeracjach.
W Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii przekroczył dwa lata.
Marek Wielgo przypomina: „Osiem kwartałów to granica, powyżej której mówimy o nadpodaży mieszkań, co oznacza presję na spadek cen.”
Obecnie w Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu okres potrzebny na wyprzedaż mieszkań przekracza 1,5 roku, co oznacza wysoką podaż i silną konkurencję między deweloperami.
Perspektywy rynku na jesień 2025
Poprawiająca się dostępność kredytów mieszkaniowych może przełożyć się na wzrost popytu w nadchodzących miesiącach.
Marek Wielgo zastrzega jednak: „Oczywiście, o ile w gospodarce, a w konsekwencji na rynku pracy, nie wydarzy się nic, co mogłoby zgasić optymizm nabywców kredytowych.”
„Pojawia się też pytanie, czy przy takiej perspektywie deweloperzy nie powrócą do wysokiego tempa wprowadzania nowych projektów, licząc na żniwa sprzedażowe.”
Rynek nowych mieszkań w Polsce znajduje się obecnie w fazie wysokiej podaży i umiarkowanego popytu, co tworzy korzystne warunki dla kupujących. Jesień może przynieść odbicie sprzedażowe, pod warunkiem stabilnej sytuacji gospodarczej.
Źródło: TVN24
