Ile naprawdę jest warte Twoje mieszkanie? Jak wycenić nieruchomość przed sprzedażą?

Dlaczego dokładna wycena jest tak ważna?

W 2025 roku, przy coraz większej konkurencji i rosnących wymaganiach kupujących, precyzyjna wycena to nie tylko kwestia dobrego startu, ale też skuteczności całej strategii sprzedażowej.

Z danych NBP za IV kwartał 2024 r. wynika, że w Poznaniu średnia cena transakcyjna mieszkań z rynku wtórnego wyniosła 8 790 zł/m², podczas gdy jeszcze rok wcześniej było to ponad 9 100 zł/m². Choć nie są to drastyczne spadki, sygnał jest jasny – rynek zaczyna się stabilizować, a kupujący coraz częściej oczekują uczciwej wyceny.

„Od 2023 roku widzimy, że wiele ofert na poznańskim rynku nie znajduje nabywcy nie dlatego, że nieruchomości są złe, ale dlatego, że zostały źle wycenione. Kluczowa jest nie tylko analiza portali, ale też rozumienie lokalnej specyfiki, układu mieszkania, sąsiedztwa, kondycji budynku i wielu innych niuansów” – mówi Marcin Kiziorek, licencjonowany pośrednik i właściciel Imperial House Nieruchomości.

Co wpływa na wartość mieszkania?

1. Lokalizacja, ale z dokładnością do ulicy

W Poznaniu różnice cenowe między dzielnicami są znaczące:

• Jeżyce, Wilda, Grunwald – modne dzielnice z potencjałem inwestycyjnym, średnia cena od 8 500 do 10 000 zł/m²

• Rataje, Winogrady, Piątkowo – dobra komunikacja, ceny na poziomie 7 500–9 000 zł/m²

• Stare Miasto, centrum – prestiżowe lokalizacje, ale też wyższe koszty utrzymania, często 10 000+ zł/m²

• Naramowice, Umultowo, Dębiec – bardziej budżetowe lokalizacje, 6 800–7 800 zł/m²

Nie wystarczy jednak znać dzielnicę – ważna jest konkretna ulica, otoczenie, widok z okna, bliskość zieleni lub hałaśliwej trasy szybkiego ruchu.

2. Standard mieszkania

• Mieszkania do remontu są dziś trudniejsze do sprzedaży – chyba że są skierowane do inwestora.

• Odświeżone, czyste i zadbane mieszkania zyskują nawet +5–10% względem średniej rynkowej.

• Wyposażenie (np. zabudowa kuchenna, AGD) ma znaczenie, ale raczej jako dodatek niż główny czynnik wartości.

3. Rok budowy i stan techniczny budynku

Kupujący coraz częściej pytają o:

• ocieplenie budynku,

• stan instalacji,

• obecność windy, piwnicy, miejsca parkingowego,

• planowane remonty przez wspólnotę (np. wymiana elewacji, dachu, wind).

4. Piętro, ekspozycja i rozkład

• Mieszkania na wysokich piętrach bez windy są trudniejsze w sprzedaży.

• Układ przechodnich pokoi obniża atrakcyjność oferty.

• Ekspozycja południowo-zachodnia czy narożne mieszkania są bardziej pożądane.

Jak wycenić mieszkanie samodzielnie?

Jeśli chcesz spróbować samodzielnej wyceny, wykonaj:

1. Przegląd podobnych ofert w Twojej okolicy (ta sama dzielnica, powierzchnia, standard). Pamiętaj, że często osoby sprzedające samodzielnie sugerują się ofertami z zeszłego roku, gdzie ceny były zupełnie inne. Może to doprowadzić do przeszacowania wartości. 

2. Sprawdź ceny transakcyjne – np. przez raporty NBP lub serwisy typu Cenatorium, Geoportal360.

3. Zbierz dokumenty techniczne, np. księgę wieczystą, rzut mieszkania, informacje o opłatach i remontach.

To jednak tylko punkt wyjścia.

Dlaczego warto zlecić wycenę pośrednikowi?

• Pośrednik zna realne ceny transakcyjne, nie tylko te z ogłoszeń.

• Uwzględnia trendy, sezonowość, profil potencjalnego klienta.

• Wie, jak określić widełki cenowe, które pozwolą prowadzić skuteczne negocjacje.

• Ma wiedzę o „niewidocznych” czynnikach wpływających na cenę: np. planowany remont drogi, nowy biurowiec po sąsiedzku, zmiana przeznaczenia działki obok.

„Dla klienta indywidualnego 20–30 tys. zł różnicy w wycenie to bardzo dużo. Tymczasem błędy w wycenie zdarzają się regularnie – najczęściej są wynikiem patrzenia na rynek przez pryzmat emocji lub błędnego porównania. Dlatego warto wycenę skonsultować z kimś, kto zna rynek od środka” – dodaje Marcin Kiziorek zImperial House.

Wycena mieszkania przed sprzedażą to więcej niż szybki przegląd ogłoszeń. To analiza danych, lokalnej specyfiki i szeregu detali, które mogą znacząco wpłynąć na cenę. Dobra wycena to nie tylko uczciwość wobec kupujących, ale też najlepszy sposób na szybką i korzystną sprzedaż.

Jeśli nie masz pewności co do wartości swojej nieruchomości – warto skorzystać z wiedzy i doświadczenia licencjonowanego pośrednika. Czasem wystarczy jedno spotkanie, by uniknąć kosztownych błędów.